关于采取诉讼方式催收物业费的一点想法

   《民法典》944条规定物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，业主违反约定不支付物业费的，物业公司可以告诉业主在合理期限内支付，合理期限仍不支付的，物业公司提起诉讼或仲裁解决，法律确认诉讼方式是催收物业费的终极办法。在物业诉讼纠纷中，不管地域，法院裁判出奇一致，业主败诉概率99%以上。败诉的原因一是普通业主在举证责任上，处于劣势，所以承担不利后果；二是因为法院考虑社会稳定，如果法院支持业主可以不付物业费或少付物业费，会影响小区按时付费的人，最终没人付费，也就不会有物业企业服务于小区，小区必定走向衰败，这显然不符合社会主义核心价值观，物业企业要清醒认识能胜诉并不是自己物业服务没有瑕疵。

   当前有些物业企业只要业主稍微延迟付费时间或因服务过程中出现的小问题发生争议，不去和业主沟通协商，不在提高物业服务质量上下功夫，滥用诉讼权利，利用人民法院和调解组织收费，是很不好的苗头。

   坚持契约，依法依规，务实严谨，应该是物业服务公司最基本的价值观，解决业主需求，是让业主感受物业服务之美好，彼此和谐共生是目标。他们要的是小区路面的整洁、夜晚路灯的明亮、垃圾桶的摆放整齐、大堂的干净明亮、楼梯间的一尘不染、走廊的干干净净、卫生间的洁净芬芳；他们要的是小区草坪碧绿青翠、树木的枝繁叶茂、花卉的娇艳欲滴、景观池水的清澈见底、植物造型的多种多样、环境卫生的消杀彻底、减少各种蚊虫的影响；他们要的是电梯的正常运作、监控的运行正常、维修养护计划的井井有条、家中维修的快速响应、设备设施的及时检修；他们要的是回家门口的一次问候、夜间巡逻的微弱灯光、车辆停放的井然有序、消防监控的日夜守护、遇到危险时的挺身而出；他们要的是遇到问题时的及时解决、突发事件时的临危不乱、邻里纠纷时的出手调解、社区活动的组织开展、投诉时的妥善处理。对业主来说，他们差的不是物业费，他们差的是服务品质这条物业服务的生命线，要相信众多业主愿为品质买单，为美好生活场景付费。

   质价相符是合同的基础，按照合同起诉是物业公司权利，但自己的义务是否履行？物业企业是否按照《前期物业合同》或者《物业服务合同》上约定的物业服务内容和质量标准完成？目前在荆门法院审判案件中，已有物业企业服务质量没按照合同约定完成被判决本金打折的案例。物业企业应在提高服务质量和意识上下功夫，按照合同约定提供服务，取得业主信任，让业主主动付费，不能一直依靠诉讼方式收费.对少数业主接受、享受了服务，恶意欠费，经过合理催收，仍然拒付的行为，才诉请人民法院支持，起到起诉一个，教育一片的作用。

    物业服务更应坚持党建引领，本着“民有所呼、我有所应”的宗旨，切实解决业主问题；物业企业坚持正面引导，多组织社区活动，多和业主互动，拉近和业主距离；要推行晒服务晒收支机制，依法公示公开物业管理相关事项的双晒机制；要保证物业服务关键信息的充分披露，保证业主知情权、参与权、监督权得到充分保障，不断增强业主的获得感、幸福感、安全感。

来源：荆门物业服务矛盾纠纷人民调解委员会 覃忠