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开发商交房时,能否要求业主预交物业费?

2020-09-30 09:59:30    荆门房产网     国内资讯     来源:八桂法苑

基 本 案 情

2016年7月1日,王某购买某房产公司开发的商品房一套,双方于商品房买卖合同中约定了房屋建筑面积、总价、付款方式等内容,并约定交付时间为同年8月1日。合同订立后,王某于同年11月15日付清房款,并于次月领取了产权证。交房过程中,该房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续,其间物业公司要求王某交纳物业管理费。双方对交付房屋钥匙时是否先交物业费产生争议。

2018年1月9日,王某书面通知房产公司要求办理房屋交接手续,该公司书面回复:“1.合同约定2016年8月1日为房屋交付期,但您一直没来收房。2.房屋交付由物业有限公司项目部统一办理。物业已多次电话催促您过来办理交房手续,但至今未来收房。3.请您在接到此回复后立即至物业项目部办理交房手续并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业管理费合计5909.2元,否则引起的一切责任由业主自行承担”。为此,双方交房未成。2019年1月4日,王某起诉至江苏省海门市人民法院(下称海门法院),要求房产公司支付逾期交房违约金。


海门法院经审理认为,合同约定交房时间为2016年8月1日,王某付清房款时间为同年11月15日,根据合同补充协议第十三条“在交房时,如买受人自身原因未付清应付房款(含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的),交房日期顺延,顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定,确定房产公司交房时间应为2016年11月18日。

交房条件成就后,房产公司没有按合同第十一条约定向王某发书面通知,且王某请求交付时设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件,致交房未成,房产公司应承担逾期交房的违约责任,逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。房产公司辩称办理了产权证即视为交房,与合同补充协议第十四条“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付”约定不符,且抗辩王某应交前期物业费后才交房屋钥匙,商品房买卖合同中并无此项约定,故对上述辩称均不予采信。据此判决房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。



法官

说法


房屋的交付一般包括开发商的通知收房、房屋相关资料的出示与交付,购房者的质量验收、签署书面确认文件、领取房屋钥匙等环节。除当事人另有约定的,房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。交房是房屋损毁、灭失风险划分的标志,同时也是开发商承担保修责任,购房者缴纳物业费的时间点。实践中,基于开发商与物业公司或存在关联关系,开发商委托物业公司交房的情形较为常见,但物业公司交房时要求买受人预缴物业费用方可领取钥匙,该交房规则是否合法?这也是本案纠纷的争点所在。

购房人领取房屋钥匙时是否应当先行支付物业费?一般而言,开发商基于其与买受人签订的商品房销售合同,负有向买受人在一定期限内交付房屋的合同义务;但物业服务合同关系一般形成于业主方与物业公司之间。换言之,商品房销售合同与物业服务合同系两重法律关系,两者无必然交集,如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定,则买受人收房时无须先行缴纳物业费,开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的,应由开发商承担逾期交房的违约责任。

此外,开发商须严格按照合同约定的方式、程序、期限进行交房。商品房预(销)售合同中一般约定,开发商需在交房前的一定期限内书面通知买受人,因此开发商按期交房,首先应当以书面形式及合同约定的送达方式向购房人告知,若开发商未完整履行合同约定的通知义务,买受人可相应延后或不收房。对于收房过程中,开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费、先行签署收房文件后验房等,此类情形违反合同约定的交房程序,买受人有权拒绝,由此产生逾期交房的违约责任由开发商承担。


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