比房价下跌更严重的事，即将在这些城市上演

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最近各个城市降价的风气越来越浓：

重庆巴南地王大降价，洋房价格9600元/㎡，而曾经该项目是以6189元/㎡的地价成交的地王，而此刻售价贴着楼面价。

合肥高新区推出抄底特价房，直降5千+，最高降66万；

郑州某二环项目，单价从1.55万-1.2万-1.1万，完美实现三连降，四环外的价格买二环内的房；

开封西某盘从1万一直降价7千+。

不管从是二线城市还是三四线城市，这波降价是异常的猛烈，购房者的神经被刺激的异常兴奋，有的直接被这种降价给干懵了！

正在懵的时候，全国20个重点城市商品住宅成交又给了一次加油助力：

除了深圳，成都，宁波外，其他大多城市为负数，而福州，厦门，广州环比下降高达40%以上。

越是卖不出去，就越要降价。因为价格是购房者最为敏感的点，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

  2  

此刻降价是不少开发商选择的促销手段，我们要明白羊毛出在羊身上，无利不起早，开发商是要盈利的。

纵观降价的背后，可以分为三个层次：

浅层次的就是精装变毛坯最为常见，以及趁机推出一部分不好的楼层，慢慢放开其他房源，这种大家接受度也比较高，维权力度也比较小。

而比较可气的是偷偷降低标准。这类主要以建材质量，景观园林，家具品牌型号这三类为主。

虽然有样板间，但并不写具体的调换方案，只是说外立面、入户门、智能锁和窗等材料都改成了较先前承诺更为廉价的材料。

而大华在上海的项目，大华斐勒公园售楼部沙盘被擅自改动，水景被取消，而且宣传种150种名贵树木，实际大都是非全冠移植低档植物，这样的话绿化以及园林景观也是重灾区。

在这里面精装房是最容易钻空子的，在材料，家具，品牌型号上都没有明确的规定，约束条件比较少。宣传3500的标准给你改成2000你也不清楚。

相比下面的这些还好，因为有些开发商减配就给你做了说明。等到真正交房了，你要遇到这些事情真的是欲哭无泪：

武汉张先生瞬间变成了大力水手，徒手掰水泥；

沈阳林先生回家无门，只能跳窗；

郑州李先生铺地暖，一不小心跟邻居平层变复式；

杭州女业主，穿了高跟鞋去收房，人走过去，鞋没了，卡在水泥地上；

某业主家，风一吹，窗户掉了；

……

真的是不同的城市，同一种命运。

作为房奴，没有强大的内心与维权手段，真的是不配这个词！

  3  

最重的一击就是烂尾楼，下半年一些三四线会出现更多。

前几天，昆明别样幸福城烂尾楼席卷全国，不通水电，开荒种菜，在城市中享受着原始的荒野，一度问鼎热搜排行榜。

在舆论的压力大，楼盘传来的复工的消息，这是好事情，但是能坚持多久呢？会不会再度烂尾这都不敢想象。

而这些只是个例，再看全国：

2019年河北邯郸的烂尾楼，在主要的丛台、邯山和复兴三个城区中，分别有21、19和5个烂尾楼盘，合计共有45个烂尾楼。

1992年，海南的烂尾楼达600多栋，占全国空置房的十分之一，用了10年才算消化。

南阳也被成为烂尾之都，顶峰期300多个烂尾楼盘。

天津117大厦，出生就自带光环，但是在过去10来年里，经历过停工-复工-转让等等，依旧没有拯救这个600米的庞然大物。

以西安为例，曾经烂尾楼高达2千多个，并且业主还在还贷。一个区就高达上百个，以下是部分区域的烂尾楼盘点：

对于下半年来说，烂尾楼必然会出现这些没有人口，经济支撑的三四线城市。

一二线城市相对好些，由于投资回报相对高，还能吸引开发商接盘。

比如广州著名的烂尾楼中诚广场，在2006年被收购更名，发挥其当初的价值。而郑州著名的烂尾楼龙湖玖号院，现在正商接手，开始对外出售。

至于三四线，目前不少房企开始减少拿地，并且打折抛售三四线的房产，尽快回款。

品牌房企都在撤离，以深耕三四线的中粱为例，这两年二线城城市销售额一直在增长，三四线在减少，而恒碧万这些房企也调整策略主要进入二线城市拿地。

品牌房企撤离对三四线并不是一件好的事情，剩下资金比较弱或者本地不知名开发商来建造，烂尾风险更大。

为什么会如此？

第一，资金管控严格。

房企的三道红线是最近频繁的词汇，境内严控资金流入房地产，融资监管收紧，而境外融资环比下降32.1%。融不到钱，拿什么干活。大房企尚且如此，何况小房企。

第二，政策不放松，一日游政策频现。

上半年无为取消限售，柳州不满两年可转让，宁阳降低首付，取消限售期等，也是虚晃一枪。这就说明触及到四限的红线是不行的，不管是三四线还是一二线，都不可以。

第三，库存大，销售压力大，回款难。

百城库存中排行前十中，除了武汉外，几乎都是三四线城市。漳州去化达45个月，日照，景德镇等也在30多个月以上。库存大，竞争就会激烈，卖不出去回款更难。

没有融资渠道，压力大，政策不放松，等待他们的只有煎熬。

而这些城市的烂尾楼，也只有三个走向：一是爆破，二是补票继续，三是业主跟开发商的自救。

不管哪一条路，对这些城市的烂尾楼来说都异常艰难，对业主来说都是伤害。从单身等到娃娃都上小学还没有住进新房的人多的是。

  4  

在如此艰难的情况下，也传来一些好消息。

衢州、福州、桂林、泸州等多地加强预售资金监管，以防开发商挪用资金。通过第三方托管机构根据项目的工程进度，按照5个节点有条件的分期受限支付，确保预售金的安全。

纵观这些烂尾项目，预售款的挪用占比也是比较高，别样幸福城就是其中一例。

而咸阳则是从拿地开始就筛选有条件的开发商进行开发，在8月的新政中，提高重点调控区域普通商品住房用地竞买准入门槛，对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，在依法依规处置到位前要限制其参与土地出让活动。

但是这些只能缓解烂尾的可能性，而最主要的就是预售制度，以及购房合同的模糊不完整，项目建成什么样最后只靠开发商的契约精神。

而苦苦等待的业主要么退房，要么接受，或者一不小心等来了永远也交不了的房。

最最最令人心累的是：即使烂尾了，还要还房贷！

根本原因解决不了，其他的只是缓解阵痛。预售这么多年，虽然知道存在的原因，但是一下取消是非常艰难的，并且还会引发不少“并发症”！

  5  

既然如此，那么我们应该怎么做？盯紧哪些城市的哪些房企？

1、即使房子烂尾，也千万不要不还贷款，征信的重要性到你用的时候真的超乎你想象。

2、要远离三四线，特别是没有大城市形成的都市圈的三四线，特别是资源枯竭型的城市，烂尾可能性更大，比如潼关，玉门，泸州，景德镇，孝义，盘锦市等，而目前长三角的强三线也是机会，要区别对待。

如果要自住，就选择恒大，中粱以及奥园集团，这些房企的三四线城市占比在66-80%。特别是恒大，可以重点关注。或者选择一些深耕的房企，比如祥生集团在绍兴，衢州，台州，能够用心去做。

而在一二线城市，可以选择深耕型房企，比如北京的融创，中海，金茂，首开；杭州的融创，旭辉，滨江；重庆的龙湖等等这些房企在这些城市扎根一定规模以后再对外扩展，会顾及一定的口碑。

2、一定要选择城市发展方向，并且在核心区域建仓，这样即使烂尾也会有开发商接手的可能性。

3、尽量远离土地刚拿到就开始内购的小房企，五证一定要齐全。新房癌不要那么严重，这个时候二手房也是可以选择的，毕竟是实实在在，而且容易找笋盘的。

4、这个时候最关键的一点儿是，现金为王，千万不要轻易把钱借出去。

最后希望我们永远不要念到这句话：

xx开发商，明天会好起来的，如果没好，把这句话再念一遍……