民法典解读（第279、280条）||住改商须经“一致”同意，缺一不可！

《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，这部“社会生活的百科全书”与我们的生活息息相关、密不可分。今天，让我们一起来听听第二百七十九条和第二百八十条！

《民法典》

第279条 业主改变住宅用途的限制条件

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

理解

笔者认为本条修改虽然只是增加了“一致”一词，但是在实务中却完善了部分业主钻法律的漏洞。在实务往往要进行住改商的业主或者租客会投机取巧，认为只有相邻的业主才具有这样的利害关系，而却不理会其他少部分业主的意思。增加“一致”可以从两个方面体现：一是有利害关系的业主都是权利人，二是必须全体利害关系人通过。

关联法条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

案例解读

案情要旨

业主未取得有利害关系的共同业主的同意，不得将住房改为经营性用房。若侵害其他共同业主的合法权益，按照物权法业主共有权的相关规定，应承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。

案情概述

赵某等21人与被告宋某等10人同住平顶山市湛南路70号院0号楼。赵某等21人居住在二至四楼，宋某等10人居住在一楼。1987年左右，宋某等10人在南侧围墙与0号楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。赵某等人认为宋某等人改建的门面用房的噪音严重干扰其正常生活，且使南侧围墙失去防护作用，而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到其财产安全。赵某等21人诉至河南省平顶山市湛河区人民法院，要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房。

来源：人民法院报 2013年10月10日

其他案例

案情要旨

一、“住改商”是指将区分所有建筑物中的某专有部分由居住性用房改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。合法的“住改商”行为必须符合以下两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。

二、“经有利害关系的业主同意”是“住改商”行为合法性认定的关键因素。“有利害关系的业主”的具体判断标准可以概括为以下两点：一是具有相邻利益；二是超出容忍限度造成侵害。“同意”从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。

蒋某某等七人诉张某某、孙某某恢复原状纠纷案

张某某与孙某某系夫妻关系。2009年4月9日、2009年5月14日，张某某分别获得淄博某小区××号楼××单元×××号住宅楼和淄博某小区××号楼××号商业楼的房屋所有权证书，共有人为其丈夫孙某某。2013年7月9日，孙某某办理了个体工商户营业执照，名称为某某火锅店，经营场所为淄博某小区××号楼××号，后张某某、孙某某自行将上述两套房屋的中间部分打通，在住宅楼西山墙形成了新的进户门，门口铺设了简易楼梯与涉案商业楼相连，共同在该两套房屋中经营某某火锅店，住宅楼的房间内分设了厨房、卫生间以及两个包间餐厅。蒋某某等七原告分别居住在淄博某小区××号楼××单元的1、2、3、4层，与张某某、孙某某系居住在同一住宅楼同一单元的邻居。蒋某某等七原告认为，张某某、孙某某的“住改商”行为影响了同住相邻业主的居住和生活环境，遂起诉要求判令张某某、孙某某立即停止擅自将住宅用房（淄博某小区××号楼××单元×××号）改造成餐饮营业用房的侵权行为，恢复住宅使用，并将违法拆改的房屋承重墙（西山墙）恢复原状，以消除安全隐患。张某某、孙某某则辩称其经营餐厅已经取得政府行政部门许可，手续合法，其在自己的住宅用房内进行了相关整改没有涉及共有部分，没有损害其他业主的合法权益，也没有损害业主居住和生活环境，法院应驳回蒋某某等七原告的诉讼请求。

第280条 业主大会、业主委员会决定的效力

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

理解

笔者认为本条的修改是业主组织制度不断规范的体现。以往我们以业主临时管理规约约束业主，但是缺乏法律约束力。如今直接明确业主大会或者业主委员会的决定是具有法律约束力的，则在一定程度上明确了业主大会和业主委员会的法律地位。同时该条款也呼应了277条。再则本条第二款明确业主具有撤销权，是对抗业主大会和业主委员会决定的一个权利救济。也可以说明业主大会决定的事项可以是民事诉讼审理的范畴

关联法条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

《物业管理条例》（2018年修订）【原文】第十九条：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

案例解读

案情要旨

1. 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

2. 业主大会和业委会选举中的纠纷不在人民法院民事案件受理审理范围（同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会和业委会选举中的纠纷不在人民法院民事案件受理审理范围，业主不享有诉权，应向有关行政主管部门申请解决。）

文章来源：法眼云教育