三大热点主导上半年中国楼市

　　18日，国家统计局公布的“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，虽然房价环比上涨城市个数持续减少，大多数城市房价涨幅日益收窄，但楼市依然保持回暖态势。房价普涨、“地王”频现、去库存见效，成为主导上半年中国楼市的三大热点。

　　【热点一】房价普涨，部分二线城市涨幅甚至超一线城市

　　国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。而在2015年12月份，房价同比上涨的城市数量仅为21个，占比30％。目前领涨全国的城市依然是一线城市深圳和上海，分别以47.4％和33.7％的涨幅居前两位。　南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29％，赶超北京和广州。此外，杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅达到两位数。

　　在环比涨幅方面，以上趋势更为明显。合肥、厦门和南京均以超过4％的涨幅全面反超一线城市，成为全国房价环比上涨的“领头羊”。

　　数据还显示，今年上半年，全国房价整体呈现普涨趋势，二三线城市房价同比平均涨幅持续扩大，部分二线城市涨幅已超过北京、广州等一线城市。

　　据中原地产统计，今年2月前领涨城市为深圳、上海、北京等一线城市；3月份开始，厦门和合肥的环比涨幅反超一线城市；随后3个月，合肥、厦门和南京三城轮流领涨全国。

　　仲量联行发布的《2016年第二季度上海房地产市场回顾》指出，上半年二线城市涨幅超过一线城市的主要原因是，一线城市因楼市政策收紧，销售面积基本呈“腰斩”。如上海4月住宅成交量相比3月份跌幅超过50％；二季度新建商品住宅成交量环比下降26％。北京连续3个月成交量下跌，6月份环比下跌了43％。深圳5月份新商品住房成交同比下跌63％，二手房环比下跌56％，同比下跌72％。

　　中国社会科学院发布的《中国住房2016中期报告》显示，全国商品住宅平均销售价格增幅今年3月份为最高。二季度开始，全国房价同比总体虽继续上涨，但涨势持续放缓。国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅继续收窄，二三线城市同比平均涨幅仍在扩大。

　　【热点二】地王频出，数量和频次屡创新高

　　中原地产研究院提供的数据显示，今年1月至6月，全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过200％。

　　“地王”扎堆出现，数量和频次屡创新高。北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥等热点城市更是逢拍必现“地王”。

　　据第一太平戴维斯《2016年第二季度上海市场回顾》研报显示，上海二季度共计成交12幅含住宅性质的土地，共约120万平方米可建面积。成交的宅地平均楼板价每平方米达28700元，环比涨幅达48.4％。同时，宅地拍卖竞争激烈，成交宅地平均溢价率自今年一季度的93.8％上升至二季度的194.4％。

　　二线城市土地价格及溢价率也明显抬头。如二线城市“四小龙”之一的合肥滨湖区地价高于周边房价约50％。天津、郑州等地也在6月再次诞生单价地王。

　　这在一定程度上反映出房企拿地的不理性。中原地产数据显示，今年上半年，标杆房企整体购地金额和面积分别较去年同期上升68％和52％。正荣集团总裁助理刘翔表示：“现在很难确定一幅地块的合理价格是多少，只要有其他房企将来以更高的价格在周围拿地，我们的拿地价格就是合理的。”

　　中原地产首席分析师张大伟说，很多“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100％甚至更多。因此，当前房企不理性的抢地行为将给未来楼市发展带来风险。

　　【热点三】去库存初见效，分化格局仍未发生实质性改变

　　国家统计局数据显示，6月末，住宅待售面积相比去年年末减少1650万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市的待售面积减少量也逐月增多。

　　上半年，全国房价和地价的“高歌猛进”主要源于住宅销售高速增长的带动。1月至6月，住宅销售面积增速接近30％，销售额增速更是超过40％。在诸多城市商品房普遍销售情况良好的情况下，房地产去库存效果显现。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，2016年6月末，超过八成的重点城市消化周期低于一年，市场去化风险无虞。整体来看，一线城市房价仍存上涨压力，二三线城市持续分化格局仍未发生实质性改变。南京、合肥市场的商品住宅存量不足300万平方米，消化周期不足3个月；但沈阳、大连、烟台等城市虽然消化周期均有回落，但库存总量仍在高位，如沈阳和大连去化周期仍高达19.5个月和22.6个月，去库存压力仍然很大。

　　业内人士认为，下半年化解房地产库存、促进房地产持续健康发展的两个基本点不会动摇，尤其是对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市来说，去库存压力仍悬而未决。

　　丁祖昱认为，由于“去库存”仍是下半年行业主旋律，多数热点城市房价在上半年已有较大涨幅，下半年继续保持快速上升难度较大，但由于地价快速上升的支撑，热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。三四线城市供求矛盾仍较突出，年内房价较难步入上行轨道，但跌幅将进一步收窄。