二手房中介“陷阱” 中介机构“欺诈”案例追踪

　　春节前，本报接连收到两宗广州市民的投诉，反映他们在购买二手房的过程中被中介机构“欺诈”的遭遇。本报记者随即展开了采访。有关专家指出，这个问题并不仅限于广州存在，而是全国性的普遍现象。

　　案例一 “满堂红”故意卖“黑房”？

　　“明明是中介公司故意隐瞒二手房楼龄，构成欺诈，但仲裁机构对此视而不见，反而判我承担主要责任，这样的结果太不公平了。”广州市民黄惠如觉得受到了双重伤害。

　　楼龄之谜

　　广州满堂红置业有限公司(下称“满堂红”)是一家著名的房地产中介公司。出于对该公司的信任，2003年7月，黄惠如通过满堂红前进路分部经纪人梁静安，与业主及满堂红签订了《房地产买卖合同》，准备以银行按揭贷款的方式，购买广州市海珠区基立南街17号一栋楼房中房号为506的一套二手房。虽然该房的房产证上没写建筑时间，但梁静安称其楼龄为28年，业主也没有提出异议。

　　黄惠如和满堂红约定房价为14万元，中介佣金7000元全部由其支付。黄惠如先向满堂红支付了一半的佣金3500元，另一半商定交易完成后再付。她还向业主交了1万元的定金。此后，梁静安向黄惠如提供了上述二手房的《广州市房地产产权情况表》复印件，但上面的“建筑时间”一栏为空白。“因为房地产证上也没有建筑年份，所以我当时并没有怀疑。”黄惠如事后告诉记者。

　　然而当黄惠如对上述楼房做鉴定时，却发现了一些问题：她先是在海珠区房管局了解到，该楼1至4层为60年代的建筑，而506房所在的第5层为加建层，具体楼龄不详；随后她又从广州市房管局得知，该楼1至4层建于1965年，楼龄已38年。按有关规定，砖混结构的住宅建筑使用期限为50年，也就是说，她买的这套房子只能再住12年。

　　据此，黄惠如认为满堂红和业主隐瞒了506房的重要事实，所以要求协议撤销合同，不买此房。但满堂红拒绝了。“我们作为中介方居间促成了买卖合同，已经付出劳动，应该收取7000元的佣金。”满堂红的代理律师李玲解释说，“如果她不买此房，就应按照合同规定去广州仲裁委员会申请仲裁。”

　　8月29日，黄惠如向广州仲裁委提请仲裁。她以满堂红和业主严重违背诚实信用原则为由，请求仲裁撤销合同，并要求业主双倍返还定金(2万元)，满堂红返还佣金3500元，并承担此案的仲裁费和律师费。

　　楼龄问题，是各方争论的焦点。

　　2004年2月2日，为了弄清真相，记者来到广州市房地产档案馆。通过查询该馆的数据库，记者发现本案涉及的506号房的建筑时间确实为1965年。而该馆史小明馆长在核查了“修改日志”和“原始档案调档记录”后，均未发现改动建筑数据的记录。因此他肯定地说：“2003年7月开出的原件中一定有1965年的数据。”

　　随即，记者联系到梁静安，要求查看他提供给黄惠如的506房《产权情况表》复印件的原件。但梁静安称原件在满堂红总部。当记者问及他是否知道该物业1965年的建筑时间以及是否对复印件作了改动时，他支支吾吾，闪烁其词，要记者“有什么问题就去找我们的代理律师吧”。

　　记者找到满堂红的代理律师李玲后，她先是表示，“该房的真实楼龄满堂红并不知道”，后又矢口否认存在《产权情况表》的原件。

　　最后，在记者再三坚持下，满堂红终于同意出示上述原件。2月5日，在满堂红客户服务部庄经理和李玲的见证下，记者看到了盖有广州房地产档案馆印章的《产权情况表》原件。在这份文件上，“建筑时间”一栏赫然标有“1965”。

　　“2003年7月签三方合同之前，梁静安就知道那房子的楼龄是38年了，他竟然没有告诉我！更没想到满堂红会在复印件上做手脚。”得知真相后的黄惠如气愤不已。

　　合同之争

　　黄惠如还对记者指称，上述三方签订的格式合同有“霸王合同”之嫌，因为“中介公司在里面设置了陷阱”，比如预先设置了“如产生任何争议或纠纷均提交广州仲裁委员会仲裁裁决”的条款。

　　满堂红客户服务部工作人员邓艳兰并不同意黄的说法。她强调，如果当事人对合同条款有异议，可以提出修改；而对于争议的解决，合同中已列明了仲裁和诉讼两种可供选择的方式。

　　黄惠如的代理律师刘远鸿则告诉记者：“中介一般都会告诉买卖双方，遇到纠纷时，选择仲裁要比选择诉讼省时省力，但却会隐瞒仲裁费比诉讼费高得惊人的情况。这其实是对不明就里的当事人的误导。”

　　刘远鸿以黄惠如的案子为例解释说，仲裁庭是以房价(14万元)＋已付中介费(3500元)＋索赔金额(2万元)为标的按比例收取仲裁费的，这样一算就是8392元；而如果起诉，法院只会以原告实际付出的13500元为标的计算诉讼费，结果只要几百元。“但这样的差别，一般消费者并不了解。因此，中介机构‘推荐’当事人‘首选’仲裁，其实是想令其对巨额仲裁费望而却步，最终放弃仲裁，自认倒霉。”

　　中介机构究竟是否应该事先将仲裁费和诉讼费之间存在的巨额差距告知合同买卖双方？满堂红的代理律师李玲认为“没有必要”，其理由是“买卖双方在签订合同前应该自己去了解清楚”。

　　仲裁之惑

　　2003年9月1日，广州仲裁委员会受理了黄惠如的仲裁申请，并于19日以简易程序开庭审理了此案。

　　根据《广州仲裁规则》第106条规定：“用简易程序的案件，仲裁庭应当在成立之日起60天内作出裁决。”但仲裁庭却一直拖到2004年1月19日才对此案作出裁决。

　　裁决认为，对于楼龄问题，业主和满堂红“均不存在欺诈和隐瞒事实的故意”。但考虑到该房楼龄超过30年，不能办理银行按揭(根据银行有关规定，“砖混结构的二手房按揭贷款，楼龄不能超过20年。———记者注)，因此撤销三方签订的《房地产买卖合同》。此外，由于“自身对物业情况认识误解”，黄惠如需承担主要责任。因此裁定业主和满堂红分别向黄惠如返还4000元和1000元，并由黄惠如承担仲裁费用主要部分———5035元。

　　“我对仲裁结果感到很惊讶。”黄惠如的代理律师刘远鸿告诉记者，“我个人认为这个裁决有问题：首先，认定黄惠如承担主要责任，这在事实上很难说得过去。其次，既然仲裁结果是撤销合同，那么就应该先退还定金，然后再考虑各方责任进行赔偿。可现在仲裁庭却选择了折中，这在程序和逻辑上都很难讲得通。”

　　对此仲裁结果，黄惠如已决定向广州市中级人民法院起诉，要求撤销该裁决。

　　针对此案，有关专家在接受记者采访时，提出了自己的看法和建议。

　　中山大学法学院教授卓冬青认为，根据《合同法》第425条的规定，“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，满堂红明知楼龄的真实情况而故意隐瞒，已构成欺诈，消费者可以要求双倍返还定金及赔偿损失。

　　广州市律师协会房地产法律专业委员会主任许奋飞则向类似黄惠如这样的消费者给出了两条具体建议：一。在房屋、汽车等大宗商品买卖中，签合同前要尽可能地咨询专业律师，把交易风险化解在合同履行之前；二。在具体的房产交易中，对于各种费用的收取，一定要明确到合同履行的各个阶段。

　　案例二 “富鑫地产”强扣买主定金

　　2003年12月，外地来穗工作的王先武看中了位于广州市天河区天河广场“天德阁”的一套二手房。

　　12月25日，王先武与该房的中介机构———广州富鑫地产代理有限公司(下称富鑫地产)———初步确定了购房合同中的具体条款。但富鑫地产称房主黄女士在香港，只有王先武先交2000元定金，她方肯过来签约。

　　于是王先武交了定金，并与富鑫地产一起先在该公司自拟的《房地产买卖合同》上签了字。双方在合同中约定：1.甲方(卖方)在交房前结清债务，包括物业维修基金、煤气费、电费等，乙方(买方)无需支付物业维修基金；2.乙方交纳人民币2000元作购房定金，并交于丙方(中介方)代甲方收执；3.甲乙双方如中途因故导致合同不能履行，视为违约，需加倍赔偿定金。

　　12月29日，业主黄女士如约从香港赶到广州。她仔细查看合同后，要求删除关于物业维修基金的条款，否则拒绝签字。

　　最终，由于黄女士与王先武对物业维修基金的合同条款未能达成一致，合同“流产”。

　　对于执意要求删除关于物业维修基金的条款，黄女士解释道：目前，天河广场的业主们与原物业管理公司在物业维修基金问题上还存在纠纷，现正在打官司，法院尚未判决。黄女士估计，这个官司如果赢了，可能要返还业主几万元；但如果输了，业主可能要补交物业维修基金。

　　黄女士表示，如果官司胜诉，返还的钱要归她；反之，她不负责补交物业维修基金。她特别强调：“对于这一要求，我事先已多次向中介公司说明。”

　　此时，王先武才恍然大悟：难怪当初他要求在合同中增加“物业维修基金”补充条款时，富鑫地产屡次表示“不需要加这些条款”、“写上是多余的、重复的”。

　　“他们千方百计阻挠我写入这些条款，差一点使我掉入一个陷阱。”王先武至今对此心有余悸。

　　后来，虽然在王先武的坚持下，合同中加入了上述条款，“但自始至终中介公司也没有告诉我物业维修基金存在纠纷一事。”王先武告诉记者。

　　王先武认为，中介公司没有诚信，“故意隐瞒实情”而导致他此次购房交易“流产”，因此他要求富鑫地产退还定金。

　　王先武告诉记者，他曾多次向富鑫地产催还定金，仍至今未果。“他们起初答应退钱，但每次都以‘公司会计不在’、‘银行已经下班’等借口来敷衍我。在我表示‘再不退钱就要去投诉’后，该公司负责这单交易的经纪人衷敬生竟然对我破口大骂。”

　　2004年1月6日，记者采访了衷敬生。他向记者解释说，富鑫地产和王先武签订了“定金代理协议”，因为王先武违反协议，因此定金不予退还。

　　可当记者要求其出示“定金代理协议”时，衷敬生找了十几分钟后，仅查到一张定金收据。于是他又改口说：“业主黄女士从香港过来一趟很麻烦的，定金当然不能退。