楼价于经济下行时上涨 这是规律？

　　我国经济转型、财税改革是个渐进的过程，城镇化在加速，一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会变。在中期内，土地财政和楼市拉动固定资产投资也不会改变，房地产托底经济的“稳增长”功能也将继续保持，一线城市房价仍会被看好。

　　尽管经济不景气，工业企业利润不断下滑，房地产投资和供应都在萎缩，但房价却连续上涨。截至10月，百城房价连续6个月上涨，同比连续3月上涨。9月一线城市新房和二手住房价格同比分别上涨了12.1%和15.7%，深圳新房和二手房价同比分别上涨32.66%和40.68%。在价格水平上，京、沪、深均创历史新高，二手房价首次进入了“四万元”时代。同时，南京、杭州和武汉等重点二线城市房价涨幅也连续3个月进入涨幅TOP10。

　　同时，今年还被称为一线城市的“豪宅元年”。据易居房地产研究院统计，若以每平方米6万以上成交单价为豪宅标准，三季度一线城市豪宅有成交记录的项目达145个，比二季度大增83%；一线城市豪宅成交3734套，创去年以来的季度新高，同比增长380%，环比增长39%，成交均价达到平方米7.8万元，创历史新高。今年前三季度，一线城市豪宅累计成交7429套，同比增长326%。

　　一线城市房价快速上涨甚至“豪宅化”，首要原因就在于，政策宽松（特别是货币政策）超预期。从去年9月底开始，国家连续实施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政，对楼市扶持的力度之大和频度之密实属罕见，购房成本降到历史低位。同时，“五次降息、四次降准”后，包括公积金贷款在内，购房贷款利率创历史最低水平。同时，资金面宽松也创历史之最。截至9月，今年新增贷款已达9.9万亿，超过去年全年，考虑到地方政府债务已置换近2万亿，银行拆借给证金公司近万亿元，年初以来银行信贷投放超10万亿，力度超过往年。

　　楼市一向对资金面、政策面最为敏感，房价上涨并不奇怪。同时，根据国际经验，在经济下行和转型期，寻找更佳工作机会的人口、避险资金必然向特大城市迁徙和转移。尽管日本经济仍处在“衰退的20年”，空置房规模（820万套）创历史之最，占存量房比重达到13.5%，但东京、大阪、名古屋三大都市圈房价从2006年起回升，近三年东京和大阪都市圈房价上涨了30%。

　　稍早时候笔者在北欧考察时发现，瑞典、芬兰等国经济已连续两年下滑，楼价也在下跌，但首都房价却创历史新高。因为经济紧缩时期，人口（包括国内人口和欧盟国家人口）纷纷向首都迁徙，中东富裕人群也以难民身份申请进入北欧，致使北欧各国首都房价高涨，城区高档公寓、湖景新建别墅特别受欢迎。去年，斯德哥尔摩住宅价格上涨了10%，比十年前升了两倍。

　　近期，网上在传播《大数据解密谁买走京沪房子》，数据显示，北京和上海户籍人口仅分别购买了36%和25%的房子，这比2006年下降了近10个百分点。而天津、河北、东三省及内蒙古、山西的“煤老板”是北京楼市的几大购买力量，浙江民营企业、蒙晋陕等西北的“煤老板”以及我国台湾地区、韩国等客户则是上海楼市的几大买家。可见，一线城市楼市已成全国资金的“安全岛”。

　　一线城市土地价格快速上涨、土地“地王”化，这也在促使一线城市房价创历史新高。2012年以来，一线城市住宅楼面地价年均增长59%，全国80%地王诞生在一线城市；今年，全国土地市场非常低迷。前三季度房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%；300个城市土地成交10.2亿平方米，同比下降了30.1%。但开发商疯抢一线城市土地贯穿年头年尾。1至9月，一线城市住宅用地楼面价每平方米近9000元，这是二线城市的5至6倍，溢价率达到了21%。

　　开发商“抢食”一线城市土地，事实上是过去几年货币宽松、地方政府高度依赖房地产的结果。过去10年，M2年均增长17.5%。今年9月的金融数据显示，银行信贷对楼市支持全面上升，开发商各项资金来源中，按揭贷款增速最高（18.1%）；同时，今年以来，债市全面“开闸”。截至10月，全国公司债发行4267亿，比去年同期翻了4倍，其中房地产企业发债占比60%，发行利率5%左右，龙头开发商发债利率甚至降至3至4%，比2011年至2014年平均降低了2个百分点。同时，过去地方政府高度依赖楼市形成隐性担保，各路资金纷纷进入楼市，甚至不惜“面粉贵过面包”来抢地。

　　与此同时，今年1至9月，一线城市商品住宅成交同比增长51%，待售库存已降到了7-8个月，开发商在这些城市已进入“补库存”阶段。对开发商（特别是龙头开发商）而言，在利率很低、资金面宽松的情况下，没有什么比抢夺升值前景好的不动产更好的选择了。目前，借助于宽松的货币政策，开发商抢夺土地的战场已烧到了全部二线城市。三季度，二线城市土地出让价格涨幅甚至接近一线城市。

　　一线城市房价暴涨，特别是“豪宅化”倾向，也是财富阶层资产管理需求高涨的结果。一线城市中产阶层（年收入20万元以上）占比在40%以上，京、沪、苏、浙、鲁、海等六省市的高净值家庭数均超过10万户，占全国高净值家庭的一半，资产管理需求不断上升。

　　去年7月以来，资本市场异军突起，市场一片楼市下行论，从砖头化到证券化一度成为资产管理的新趋势。但7月以来的资本市场巨震，股价单边上涨告终。在政府持续扶持后，楼开始回暖，财富管理又开始倾向于楼市。我国经济转型、财税改革是个渐进的过程，城镇化仍旧在加速，一线及重点城市吸附人口和资源的趋势不会改变。在中期内，土地财政和楼市拉动固定资产投资也不会改变，而房地产托底经济的“稳增长”功能也将继续保持，一线城市房价仍然会被看好。