坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位 市政府“15条”管控城区房地产开发

　　昨日，从市房管局传来消息，针对我市房地产业发展中出现的新变化，市人民政府办公室近日出台了《关于进一步加强荆门中心城区房地产开发管理的意见》，细化对中心城区房地产开发的管理。

　　据悉，近年来，随着房地产供给侧结构性改革的深入和棚户区改造步伐的加快，中心城区房地产业得到了迅猛发展，房地产市场呈现出“二升”（房地产开发投资止跌回升、商品房价格稳步上升）、“两降”（库存商品房总量和去化周期大幅下降）的良好运行态势。

　　但我市房地产业加速发展的同时也出现了一些深层次的新问题：如房地产开发用地供地方式有待进一步完善、非住宅类商品房消化周期长、开发经营行为不规范等等，影响到房地产业的持续平稳健康发展，也给社会发展带来了一些不稳定因素。

　　此次出台的《意见》，从加强房地产开发用地出让管理、房地产开发项目管理、强化新建居住区公共服务设施管理、优化商品房供应结构、加强商品房销售管理、健全房地产市场监督管理机制等六大方面，提出了15条具体意见。

　　市房管局有关负责人表示，市政府出台这个《意见》，目的在于全面贯彻执行国家和省房地产市场调控政策，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，规范市场秩序，稳定市场预期，促进荆门中心城区房地产市场平稳健康发展。

　　“15条意见”亮点看过来

　　土地招标拍卖，零星土地不得单独规划和出让

　　《意见》中要求加强房地产开发用地出让管理。将建立房地产开发用地供应与商品房库存状况挂钩机制，根据商品房库存消化周期，适时调整开发用地供应规模、结构和时序；严格按照土地出让价格、新建商品房价格、二手房价格“三价联控”原则，根据出让地块周边新建商品住房片区指导价格，合理确定土地出让起始价，有效调控土地出让价格，稳定住房市场价格预期。

　　首次供应房地产开发用地必须实行招标拍卖挂牌公开出让。原土地使用权（含城镇工业企业退城进园腾退土地）需调整为房地产开发用地的，法律、法规等明确应当收回土地使用权重新公开出让的，必须收回后通过招标拍卖挂牌公开出让。

　　同时指出，房地产开发项目用地实行统一规划，统一出让，成片开发，配套建设。对于大宗土地难以一次出让的，可实行统一规划，分期出让开发。原则上中心城区老城区30亩以下、新城区50亩以下的房地产开发用地不得单独规划和出让，零星土地应与周边土地整合开发。

　　《意见》表示，将严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时、足额缴纳土地出让价款，并按照合同约定及时开工、按时竣工。对因企业原因造成的土地闲置，超过约定时间未动工开发满一年的，由税务部门按照土地出让或者划拨价款的20%代征土地闲置费；未动工开发满两年的，按照法律、法规规定或合同约定应当收回土地的，坚决依法收回土地使用权。对闲置用地的企业，列入用地信用黑名单，在闲置土地处置完毕前，不得再竞买新土地，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

　　建设进度实时记录，该上市时禁拖延

　　《意见》要求，房地产开发企业在办理建设工程施工许可手续前，先到房管部门领取并填报《房地产开发建设项目手册》。项目建设过程中要将主要事项如实记录在项目手册中，并在项目动工、办理预售许可、组织项目竣工验收等时间节点，报送房管部门备案。

　　《意见》表示，将建立房地产开发项目行政审批快速通道，在规划方案的审批、施工许可证和商品房预售许可证的核发等环节，进一步提质提效提速。同时，也将督促房地产开发企业加快商品住房项目建设、上市进度，对具备预售条件和办理商品房预售许可手续后，经督办仍拖延上市的项目，作为不良行为记入开发企业信用档案，并暂停其土地竞买资格。

　　公共建筑设指标，小区配套要完善

　　《意见》要求，新出让的居住小区住宅用地，严格按照《城市居住区规划设计规范》和省市有关政策，在土地出让的规划设计条件中明确约定新建住宅小区项目配套公共建筑建设内容、建设标准、产权归属、产权移交方式，并在土地出让成交后，由相关单位按照配建公共建筑建设的相关规定签订补充协议予以明确。

　　同时，要求城乡规划部门在建设规划方案审批环节，核定配套公共建筑的内容、建设规模、建设位置；凡不按规划要求建设的，不得办理规划验收。行政审批部门在预售许可审批环节严格审核商品房预售内容，不得将保障性住房和社区用房、物业用房、幼儿园等配套公共建筑纳入销售范围。不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应依据有关规定对公共建筑依法确权登记。

　　《意见》还明确，开发企业应严格按照国家技术标准和技术规范，配套建设供水、供电、供气、供热等小区内基础设施，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　允许商用房改住宅，支持商用房转功能

　　《意见》指出，对已全部缴清土地出让金的待开发综合用地，在符合容积率、建筑密度、绿地率等规划许可要求，满足停车位及各项公共服务设施配套的前提下，经市政府批准，城乡规划部门可根据房地产开发企业申请，调整项目商业用房和住宅比例，适当减少商业建筑面积，增加住宅建筑面积。

　　而对已建、在建的商业用房，在不改变房屋主体结构、不影响周边交通与居住等条件的前提下，经法定程序批准并向社会公示无异议后，可改变建筑使用功能，用于发展符合市场需求的项目。

　　售房价格要申报，预售资金进“笼子”

　　《意见》表示，将严格控制商品住房价格涨幅，确保新建商品住房价格涨幅与当地城镇居民人均可支配收入增速相适应。对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、现房销售备案、合同网签备案。

　　同时，严格商品房预售资金监管，只能用于有关的工程建设，包括购置必需的建筑材料、设备、支付项目主体及配套设施建设工程款、项目抵押贷款本息、税费等。房地产开发企业未将定（订）金、首付款、贷款及全部售房款存入监管账户的，由房管部门责令限期整改，整改期间暂停网签，对违反规定将贷款资金发放至非指定监管账户的，贷款银行应在7个工作日内将资金追回并发放至监管账户，逾期不追回的，由金融管理部门共同采取措施予以惩处。

　　打击违法违规行为，建立联动监管机制

　　《意见》要求，房管、国土、金融部门共同开展购房购地融资违法违规行为整治，对通过“众筹买房”“首付贷”等形式非法向社会公众吸收资金的房地产企业，将其不良行为记入开发企业信用档案，暂停网签。对房地产企业不办理商品房预售许可对外或变相对外出售、虚假宣传、哄抬房价、价格欺诈、囤积房源、捂盘惜售和出租、出借、转让资质证书以及不按照规定移交配套公共服务设施等违法违规行为，相关行政主管部门要发现一起、查处一起，视情节轻重，采取公开曝光、暂停网签、停业整顿、资质降级、禁止开发企业及其关联企业参与土地竞买等措施严肃处理。

　　同时，国土资源、城乡规划、金融、房管、物价等部门落实房地产市场调控会商制度，加强对商品房销售、供地、金融、房价等信息的监测和共享，定期共同研判会商房地产市场形势，准确把握市场走势，并根据市场变化适时调整完善调控政策，解决房地产市场调控中的问题和风险。