房屋“住改非” 征收赔偿如何算

　　房屋征收补偿标准政府相关文件都有明确的规定。然而，在征收过程中，还是有一些市民对赔偿存在疑义，尤其是有些特殊情况，比如“住改非”房屋，许多被征收人对征收时该如何计算补偿不清楚。昨日，市征收办相关负责人通过案例进行了分析解答。

　　据悉，房屋按照用途一般划分为“住宅”和“非住宅”两类。所谓“住改非”房屋，即产权登记规划用途为住宅，实际却用于经营活动，且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。一般以住宅底层“破墙开店”为多。对“住改非”进行认定，需要从多个方面进行综合考量，具体包括：营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证（或免税证明）、房屋租赁协议等，还有就是房屋实际使用现状以及实际用于经营的时间等。

　　那么，我市对“住改非”房屋是如何认定，赔偿计算标准是多少？市征收办相关负责人通过案例进行了分析解答。

　　张先生在城区某单位购有房改房一套，产权登记用途为住宅，面积78平方米。因该房屋位于一楼且一侧临某街道，1999年他将房屋改成门面出租给别人经营餐馆至今，餐馆经营手续齐全。2017年，该房屋纳入该片棚户区征收改造范围，其房屋评估单价为3500元/平方米。在征收中，征收工作人员认为该房屋应按照“住改非”情形予以补偿，而张先生认为其房屋应该按商业用房评估赔偿。

　　　针对张先生的情况，市征收办相关负责人介绍，由于各地基本情况不同，在房屋征收实践中，对于“住改非”的补偿政策也有所不同。就我市而言，2012年《市人民政府办公室关于印发荆门市中心城区国有土地上房屋征收补偿标准（试行）的通知》以及2016年出台的《市人民政府关于印发荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知》规定，“征收个人住宅房屋，被征收人在2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》施行前，自行改变房屋用途作为经营性用房使用，且以该住宅为注册地址依法取得营业执照并一直从事经营的，按住宅房屋给予征收补偿；对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况，在同类住宅房屋补偿标准基础上适当增加补偿，增加的补偿不得高于标准的30%。已依法取得营业执照但其经营活动中断、停止的，或未取得营业执照的，按住宅房屋进行征收补偿。征收个人住宅房屋，2011年10月1日之后未按照《湖北省城乡规划条例》规定履行报批手续，擅自改变房屋用途的，按住宅房屋进行补偿。”

　　因此，张先生的这套房屋，根据其实际使用情况，应认定为“住改非”房屋。按照我市“住改非”补偿政策，其房屋征收补偿价值最高应为78×3500×(1+30%)=354900元。