“荆门版”物业服务收费新规发布

　　物业服务收费是近年来价格投诉的热点与难点，也是市民关注的焦点。近日，市物价局与市房管局联合下发《关于规范商品住宅小区物业服务收费管理的通知》（简称《通知》），于今年1月1日起执行。

　　2013年，市物价局与市房管局联合出台了《荆门市物业服务收费管理实施细则》，但在2014年12月国家发展改革委下发通知，明确放开非保障性住房物业服务后，该实施细则也被废止。据统计，2016年市物价局受理各类价格投诉共784件，其中关于物业服务收费投诉117件，占价格投诉总比15%，位居价格投诉之榜首。

　　物业收费实行分类管理

　　《通知》明确，保障性住房物业服务收费实行政府定价管理；商品住宅小区前期物业服务收费和前期停车位服务费，实行政府指导价管理。前期物业收费，根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素分级定价。其中物业服务等级确定最高收费标准，一、二、三级服务，电梯房每平方米每月分别为1.35元、1.15元和0.95元，无电梯房每平方米每月分别为0.65元、0.55元和0.45元。未达到三级服务标准的按低于三级服务收费标准的10%或10%以上执行。

　　已成立业主委员会的商品住宅小区，物业收费标准由业主委员会根据业主大会的讨论决定，代表业主与物业服务企业协商拟定物业服务和收费标准方案。制定和调整物业服务和收费标准，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半的业主同意，通过合同约定，按约定的服务和收费标准执行。

　　已成立业主委员会的商品住宅小区、别墅等非普通住宅和办公用房、商业用房等非住宅物业和停车服务收费，实行市场调节价。

　　小区道路停车位属业主共有

　　停车服务收费是物业投诉的热点。

　　《通知》规定，前期停车位物业服务费实行最高限价管理，市中心城区地下车库停车位每车每月不得超过40元。已签订《前期物业服务合同》，约定地下车库停车物业服务收费标准的，在合同有效期内仍按原合同执行。合同到期后，其原收费标准高于规定标准的，应按规定的最高限价标准收取。若低于规定标准需要进行调价的，中心城区须申报市物价局、市房产局审核批准后执行。

　　已成立业主委员会的商品住宅小区，停车服务收费实行市场调节价，双方应在签订的《物业服务合同》中予以明确收费标准。《物业服务合同》对小区业主共有的车库（车位）未约定停车位服务费标准的，应获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半的业主同意，通过合同约定，按约定的收费标准执行。拥有独立所有权车库（车位）的业主，已缴纳物业服务费的不再缴纳停车位物业服务费。

　　物业区域内，占用业主共有道路或场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。

　　物业区域内，按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。建设单位或所有权人应合理制定租售价格并对外公示，不得滥用市场支配地位以不公平的高价租售车位、车库，否则将依法查处。

　　业主装修，物业不能收取电梯使用费

　　在物业服务投诉中，有业主投诉物业收取电梯使用费、垃圾清运费等。

　　《通知》规定，业主装修房屋时，物业不得收取与装修有关的电梯使用费、装修押金等，但可以收取垃圾清运费，每平方米3元。物业受托代办其他服务而需要收取服务费的，按照“谁委托谁付费”的原则收费。比如物业接受委托为供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向用户收取有关费用，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取额外费用。

　　物业服务收费何时交纳

　　物业服务费该什么时候交？

　　《通知》规定，业主在预交物业服务费时，可自主选择按月、季度、半年或一年时限交纳，物业不得强制业主提前预交物业费，物业服务合同已约定缴费方式的按合同约定执行。

　　在实际生活中，有些业主为了不交物业费，在开发商通知办理交房手续时不办理交房入住手续，其实这种方法并不可行。《通知》规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其空置期内的物业服务费，前期物业服务期间按照不高于物业服务费70%标准交纳。也就是说，空置期内的物业也要交物业费，收费标准为正常物业标准的70%。

　　公共区域经营收入归业主所有

　　有些物业公司将公共区域用于经营，比如发布广告等。这些公共区域的经营收入，当属业主共同所有。《通知》规定， 物业区域内的共用部位、共用设施设备经营所得，扣除物业服务企业代收成本后的收益属于全体业主共有，其分配、使用由业主大会决定。物业服务企业应当每半年公布一次经营所得收益和支出情况，主动接受业主监督。

　　物业服务企业不得“表外收费”

　　《通知》规定，物业服务企业应建立收费公示制度，应严格执行明码标价规定，在经营场所和住宅小区醒目位置公示收费依据、收费项目、服务内容、收费标准等，不得收取任何未标明的费用。